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湖南法治報(bào)訊（通訊員 張躍飛 范質(zhì)惠 ）近日，益陽市赫山區(qū)人民法院審理的一起因出租房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而被城管部門拆除裝修而引發(fā)的租賃合同糾紛案件，由二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

2021年3月，鄧某將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租，承租人周某在對(duì)房屋裝修過程中被城管部門責(zé)令停工并將裝修強(qiáng)制拆除，周某作為原告訴至赫山區(qū)法院要求被告鄧某返還租金23萬元并賠償損失10萬元。

赫山區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為，出租人鄧某就其未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租，并且在本案法庭辯論終結(jié)前也未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，其與承租人周某訂立的租賃合同雖是原、被告雙方的真實(shí)意思表示，但因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也無法認(rèn)定為已經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》為無效合同。

對(duì)于周某在對(duì)房屋裝修過程中被城管部門責(zé)令停工并被強(qiáng)制拆除的裝修損失，赫山區(qū)法院認(rèn)為被告鄧某作為房屋租賃合同的出租方，將沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租，以致承租人周某在裝修過程中被行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆除裝修，無法實(shí)現(xiàn)其合同目的，造成承租人商鋪裝修損失及開辦費(fèi)用損失，被告鄧某對(duì)原告造成的損失存在過錯(cuò)，應(yīng)予賠償；同時(shí)，原告周某在與被告簽訂合同時(shí)未盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，對(duì)存在瑕疵的租賃標(biāo)的物盲目承租與裝修，以致造成損失。因租賃合同無效以致裝修被強(qiáng)制拆除造成承租方的損失，原、被告雙方均有過錯(cuò)，根據(jù)過錯(cuò)程度，赫山區(qū)法院認(rèn)定由被告鄧某承擔(dān)損失的60%，由原告周某自行承擔(dān)損失的40%。

赫山區(qū)法院依法作出判決，由被告鄧某返還原告交付的租金23萬元并賠償原告裝修損失6萬元。被告不服判決，提出上訴，益陽市中級(jí)人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

法官說法：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的除外。《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。因此，承租人租賃房屋時(shí)，不可貪圖房屋租金的便宜，要盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，至少要審查房屋是否具備《房產(chǎn)證》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，謹(jǐn)防因出租房屋的產(chǎn)權(quán)存在瑕疵而造成所簽訂租賃合同無效，以給自己造成不必要的損失或者糾紛。

作者：張躍飛 范質(zhì)惠?

責(zé)編：楊紹銀

一審：楊紹銀

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報(bào)